Įprastinėse būsto pardavimo sutartyse paprastai yra du etapai: pirmiausia pasirašoma preliminarioji sutartis, o vėliau – pagrindinė (notarinė).
Preliminarioji sutartis – tai šalių susitarimas, pagal kurį jos įsipareigoja ateityje sudaryti pagrindinę (notarinę) pirkimo-pardavimo sutartį. Šiuo etapu turtas dar nėra perleidžiamas, o sutartis tik užtikrina, kad būsimas pagrindinis sandoris įvyks pagal iš anksto sutartas sąlygas.
Preliminarioji sutartis būtina, nes ji leidžia operatyviai užfiksuoti šalių įsipareigojimus ir susitarimo detales, užtikrinant, kad nė viena šalis nepersigalvos prieš sudarant notarinę sutartį. Ji taip pat svarbi, kai turtas dar nėra baigtas statyti, arba kai pirkėjas ketina naudoti paskolą. Notarinė sutartis pasirašoma, kai objektas yra baigtas, arba kai pirkėjas gauna paskolą.
Be specialistų pagalbos labai svarbu rūpestingai ir tiksliai sudaryti preliminariąją sutartį, kad būtų išvengta nesusipratimų. Sutartyje turi būti aiškiai nurodytos pagrindinės sąlygos: sandorio data, vieta, šalių duomenys (vardai, pavardės, asmens kodai, turtas, jo adresas, plotas, kambarių skaičius ir kt.). Tiksliai nurodytos sąlygos padeda užtikrinti objektyvų sutarties vertinimą ir užkerta kelią interpretacijoms.
Esminės sąlygos turi apimti: kainą, atsiskaitymo terminus, notarinės sutarties sudarymo datą, atsakomybę už nevykdymą ir galimas baudas. Sutartyje turi būti išsamiai išdėstytas mokėjimo grafikas, jei kaina bus mokama dalimis, taip pat įrašytos sąlygos, priklausančios nuo papildomų faktorių (pavyzdžiui, patalpų remonto ar paskirties keitimo).
Jei turtas turi apribojimų, suvaržymų arba kitų asmenų teises, tai taip pat turi būti aiškiai nurodyta, nes tai gali turėti įtakos sandorio sąlygoms. Preliminariosios sutarties sąlygose taip pat turi būti nurodyta, kad abi šalys atliko visus būtinus veiksmus, kad sutartis būtų įvykdyta, ir kad nepažeis jokių kitų susitarimų su trečiosiomis šalimis.
Kai būstas parduodamas su baldais ar buitinės technikos, būtina pridėti jų sąrašą ir aiškiai nustatyti, ar šie daiktai yra perduodami nemokamai. Tokiu atveju reikia nurodyti, kad šie daiktai nebus apmokestinti. Jei parduodama su baldais, patartina nurodyti netgi jų gamintoją ir modelį. Fotofiksacijos yra svarbios, kad būtų užfiksuota būsto būklė tiek prieš pasirašant preliminariąją sutartį, tiek po jos, kai turtas perduodamas pirkėjui. Tai apsaugo šalis nuo galimo nesąžiningo elgesio.
Preliminarioje sutartyje turi būti numatytas ir tikslus terminas, kada turi būti sudaryta notarinė pirkimo-pardavimo sutartis. Tai paprastai trunka nuo 2 iki 8 savaičių, priklausomai nuo papildomų veiksmų, reikalingų (pvz., leidimų gavimo). Jei per numatytą laiką notarinė sutartis nesudaryta, šalis, kuri kaltė dėl to, turi atlyginti nuostolius ir sumokėti baudą. Sutartyje taip pat turi būti nurodyta, kada pardavėjas perduos turtą pirkėjui, ir jei turtas neturi baldų, turėtų būti apibrėžta, kad pardavėjas turi atlaisvinti turtą nuo savo daiktų.
Pirmasis mokėjimas (avansas) dažnai yra 5–10% turto kainos ir užtikrina, kad abi šalys laikysis susitarimo. Preliminarioje sutartyje taip pat reikia numatyti, kas dengia notaro paslaugų išlaidas, dažniausiai pirkėjas, tačiau praktikoje dažnai jas dalijasi abi šalys.
Sutarties pakeitimai turi būti derinami raštu, ir tik tada jie laikomi galiojančiais. Preliminariosios sutarties galiojimo laikotarpis priklauso nuo šalių susitarimo ir paprastai galioja iki notarinės sutarties pasirašymo.
Turto perdavimas turi įvykti tik tada, kai pirkėjas pilnai atsiskaito. Perduodant turtą, svarbu užfiksuoti visų skaitiklių rodmenis, kad būtų aišku, nuo kada pirkėjas pradeda mokėti už komunalines paslaugas. Fotofiksacijos taip pat yra būtinos, kad būtų išvengta ginčų dėl būsto būklės po sandorio.
Apibendrinant, kuo išsamesnė ir tikslesnė preliminarioji sutartis, tuo sklandžiau vyks visas pardavimo procesas, užtikrinant, kad bus išvengta nesusipratimų ir ginčų.
